 Bon dia a tothom, benvinguts a la Pompeu Fabra, a la nostra universitat. Estem aquí al campus de Ciutadella. Com veureu els que esteu aquí, ja comença a haver-hi una mica d'activitat presencial, cosa que ens fa molt de goig, i també fa molt de goig que fa un any i mig que no existeixo o presento un acte presencialment, cosa que avui ens ensenem en la nova temporada, presentant aquesta càtida, bueno, un estudi que ha fet la càtera que tenim conjuntament amb l'ABC per fer estudis sobre temes d'habitatge. Estem amb nosaltres, el director de la càtera, el càteràtig i professor de la Compausa Maria Raya, i tenim també a Xavier Vilajuana, que és el president de l'Associació, que està juntament amb nosaltres, i avui el que farem és presentar la primera sèrie, el primer volum o capítol del que diem el Poli Ciprips, que són temes concretes que s'estudien des de la càtera per generar discussió, per generar informació sobre un tema tan important com és la limitació de preus i lloguers. Aquí hi ha una polèmica molt gran, des d'uns sectors s'intenta posar control als lloguers, pensant que això afavorirà la gent desfavorable. Hi ha estudis que demostren que són els així, hi ha molta evidència empírica, com veurem amb el Josep Maria, els ciutats molt importants, com poden ser jo. No ho sé, perquè no he vist el briefa encara. Josep Maria, si m'equivoco, m'ho dius. Però, per exemple, hi ha experiències a Berlín, a Nova York, hi ha altres ciutats importants, que no està tan clar que aquestes polítiques siguin favorables. Però això ho vull explicar a la Josep Maria, que és per això que el tenim aquí, per tant, no vull allargar-me més. De nou, benvinguts aquí, estem encantats de presentar aquest estudi i repassem la paraula, si vols, dir algunes coses, i després ja deixem el Josep Maria que comenci. Gràcies, Daniel. Bé, benvinguts a tots. També gràcies per assistir, tant els que esteu presencialment, com el que ens esteu veient en streaming. La veritat és que estem encantats d'haver obert aquest espai d'investigació, d'innovació, de formació dels professionals d'ara i de futur, perdó, del sector promotor-constructor, perquè de totes totes l'habitatge i l'urbanisme són dos sectors d'activitat que van molt més enllà que només l'estric de contribució econòmica, és a dir, té conseqüències a nivell social, al final som els proveïdors de les llars de les famílies d'aquest país, però que, a més a més, som una activitat productiva generadora de molta ocupació. Les ales ens diuen que, aproximadament, perquè l'habitatge produït es posen en el mercat 2,5 llocs de feina, són llocs de feina que són de tota tipologia, de qualitat, mitja, baixa, alta, i això crec que és un mal orfegit importantíssim, a part de provar-hi la societat, els administracions, de tot aquell tipus d'edificis vinculats a molts tipus d'activitats, les sanitàries, les comercials, educatives, per tant creiem que la transversalitat del sector immobiliari i de l'urbanisme és enorme. Des d'aquest punt de vista creiem que és absolutament necessari aportar dades objectives sobre la realitat, precisament de l'habitatge i de l'urbanisme a Catalunya. Dades molt important que han de ser articulades a través d'un discurs objectiu, rigorós, i sense molt important a priorismes de cap mena. Al final, el sentit comú no té colors, no té idearis, i, per tant, aportant aquests arguments i aquesta informació, hem de conseguir contribuir a fomentar aquest debat obert, independent, molt important, però sobretot una paraula que m'agrada molt és que sigui realista el votant de la problemàtica, que ningú nega que hi ha actualment per l'accés a l'habitatge en el nostre país. I la millor manera que se'ns va acudir per desenvolupar aquest debat és fer-ho mitjançant la col·laboració entre universitat i empresa. Crec que aquestes dues potes són capdals, amb qualsevol tipus d'estudi, de reflexió i de debat que s'hagi d'obrir, perquè, a més, amb la col·laboració d'aquestes dues institucions, evidentment ens assegurem un al rigor amb les de les estadístiques, es pot dur a terme una anàlisi de les polítiques públiques i sobretot es pot fer a través de la innovació i la investigació acadèmica, que al final és la base de tants i tants estudis, projectes, i crec que això és el més important. El marc que es desenvolupa en el marc d'aquesta càtedra estem convençuts que genera sinèrgies que revertiran positivament en l'àmbit de l'habitatge i de l'urbanisme de Catalunya. El document que professor Josep Maria Raya ens presentarà, veurem que ens aporta unes conclusions, unes recomanacions, perquè aquí també deixem clar que ningú postula. Tot és subjecte a opinió, però sí que és veritat, que les recomanacions sempre són molt benvingudes, però són recomanacions basades en dades absolutament contrastades científicament i empírica sobre aquesta política de contenció de rendes, una política que, malauradament i ha succeït massa sovint, oblida reiteradament els agents que al final han de dur a terme la tasca productiva i de proveiment d'aquestes hiars en la societat. És molt necessari aportar aquesta informació, una informació que ens ha de permetre fer una anàlisi realista de com funcionen les lleis que s'han anat aprovant, que en els darrers anys han estat, des del nostre punt de vista, massa. Però és que, a més a més, hem de tenir en compte que l'impacte directe que té l'activitat del sector immobiliari és enorme de cara a les famílies, de cara a l'economia i de cara a l'activitat en general. Ho hem repetit moltíssimes vegades, que des de l'Associació de Promotors de Catalunya seguirem tenint la mà estesa a les administracions i així ho fem amb ajuntaments, Generalitat i govern de l'Estat per treballar conjuntament amb aquesta creació de polítiques d'habitatge, que siguin realistes, efectives, i que incorporin mecanismes de col·laboració públic o privada que realment contribueixin a solucionar el problema de l'accés a l'habitatge. L'única cosa que crec que és molt important i que m'agradaria que quedés molt clara és que el que es demana és que es busquin solucions per millorar el present, però pensaran al futur, perquè, com deia l'autor austríac i professor, el Peter Drucker deia que la millor manera de predir el futur és, sense dubte, construint-lo. Per tant, a partir d'aquí, donar-vos les gràcies, donant-nos-ne un nouament i, Josep Maria, tot teu. Gràcies. Gràcies, Xavier. Hola, bon dia a tots. Primer de tot, com també director de la càtedra, m'agradaria dir 30 segons del que suposa per nosaltres. Per mi, personalment, és un honor, un plaer, i ho he dit sempre gairebé un somni, perquè els que ens ediquem a la recerca en economia de l'habitatge tenint un instrument per realitzar aquesta recerca no és habitual. Per tant, en aquest sentit donaran les gràcies a fer nouament i, evidentment, a la meva universitat, per l'instrument i la confiança. Com veureu, al llarg de la vida de la càtedra, sortiran segurament diferents activitats, però, bàsicament, dos. Una és aquesta, Policibrips, que són petits comentaris, petits estudis, sobre alguna mesura legislativa o sobre algun tema d'interès en el mercat de l'habitatge o de l'urbanisme, i després monogràfics. Estudis més en profunditat sobre alguna pregunta que interessi resoldre en el mercat de l'habitatge o de l'urbanisme. També la càtedra té altres activitats, com s'ha dit, en termes d'ocència o en termes d'evolució com estem avui. En termes d'ocència, dic que hi ha un premi millor treball fi de grau, que es farà anualment. Ja començarem el Policibrips. Com veieu, la idea és aportar evidència científica i empírica de la política de l'imitació de lloguers allà en el món. I fer una petita primera aproximació al cas català, amb dades d'aigua sol i dades d'altres estadístiques. En relació amb això, en primer lloc, què ens diu l'evidència teòrica? Què ens diu la teoria econòmica? Què ens diuen els economistes quan veuen una llei de limitació de preus? Aplicada en aquest cas l'habitatge com a bé. M'agrada posar referències que tothom pot revisar d'autors que han treballat des d'un punt de vista teòric, que els teniu allà, a sota de la pregunta. Sobre aquesta temàtica, quines conclusions han arribat aquests autors? Tant des del punt de vista de l'equitat com des del punt de vista de l'eficiència, perquè la llei es justifica moltes vegades des d'aquests dos punts de vista. Des del punt de vista de l'equitat, que sol dir habitualment per aquesta llei, es diu que és una llei que vol redistribuir la renda i la riquesa. És una llei que veu, d'alguna manera, els propietaris, com més rics, com monopolistes en el mercat de l'habitatge, que obtenen uns beneficis excessius. Aquesta és la visió que té el legislador quan ha fet una llei d'aquest estil. Ens diu la teoria econòmica. En primer lloc, que el mercat de l'habitatge no és gens monopolista al revés, aproxima molt amb un mercat perfectament competitiu. Amb el qual, amb un mercat perfectament competitiu, sabem que en economia no hi ha beneficis extraordinaris. I en segon lloc, que si el que volem és fer una redistribució de la renda, hi ha millors polítiques per això. Hi ha instruments propis per fer polítiques de redistribució de la renda, com per exemple el propi impost sobre la renda. Per què? Perquè una política de limitació de renda, inclús amb l'equitat, és imperfecte. És imperfecte perquè ni sempre el que viu de lloguer és menys ric o més pobra que un cavió de propietat. Ni aquesta divisió entre gent que viu del lloguer amb un mercat regulat i no regulat ens califica els del mercat regulat com més pobres o no. És un instrument molt imperfecte. Aquesta selecció que fem entre persones que viuen de lloguer és molt aleatòria. No té a veure amb la seva renda. Per tant, des del punt de vista de l'equitat, que moltes vegades es justifica, ja no és una bona justificació. Però aquesta llei, un pèr més, és des del punt de vista de l'eficiència. Des del punt de vista de l'eficiència, aquí tenim els resultats bàsics. El resultat més important és que esperalitza l'oferta, esperalitza el mercat, s'atura, i s'aturan diferents moments al llarg del temps. Amb un principi, el que fan els propietaris és no mantenir l'habitatge. Per què? Perquè no li treu rendiment amb un manteniment de l'habitatge si té la renda limitada. Amb un segon moment, el que faran molts propietaris és vendre aquest habitatge. Si no li pots treure el rendiment que tenies pensat, que tenies previst la teva expectativa, doncs ho vendràs. I en tercer lloc, això afecta el propi sector de la construcció. I el propi sector inversor, que invertirà menys, i es crearan menys habitatges en lloguer. I això repercuteix sobre el gran problema que tenim a Catalunya, a Espanya en general, però a Catalunya, allà entrant en nostre territori, que és un problema d'oferta d'habitatges en lloguer. Altres efectes moltíssims, aquí us he posat alguns, desajustos en el mercat, perquè qui obte l'habitatge no és qui més el valora. El preu no deixa de ser un indicador de valorar un bé. Per tant, no té l'habitatge qui més el valora. El té els habitatges assignats més per un sistema de cues. De fet, alguns països, algunes de les evidències empíriques que veurem després, s'han generat cues quan hi ha hagut una limitació de preus. Efectes negatius en el mercat laboral. A gent que té un habitatge en el mercat regulat, no es mou per una bona oferta. Quan, en el mercat laboral i més de nou, una societat com la nostra, que té unes taxes de tulmón importants, necessitem mobilitat laboral, perquè solucioni inclús pràctiques de mercat negre, perquè és una manera d'arribar amb el preu que vols, sense fer servir els mecanismes establers. Què diu l'evidència empírica? És a dir, la gent que ha utilitzat dades de limitacions de lloguers al món. Dani ens ha fet un spoiler abans. Què ha trobat? Aquí us he posat estudis de països diferents, d'Estucol, de ciutats, en països diferents. Estucol, Boston, San Francisco. Dani ha dit Nova York i també existeixen estudis de Nova York. Això és un petit recull. He posat molts de Berlín perquè és la referència que s'utilitza darrerament en el nostre entorn. També hi ha de París, per exemple, estudis. I tots, el que fan al final és afirmar el mateix que ja deia l'eviència teòrica i només que amb alguna dada, que teniu resultats, reduccions a l'oferta, que és el que hem dit que és l'efecte més important, les troben en l'entorn del 15%. És a dir, 15% menys d'habitatges en lloguer al cap d'un temps. Gistes d'Espera, en Estucol, es parla que un cabó, un habitatge en lloguer triga vuit anys, fins a vuit anys en aconseguir un habitatge. Efectes negatius, inclús en la redistribució de la renda, perquè totes les lleis de l'imitació de rendes, la catalana, també, suelen tenir algun aspecte que permeta al propietari no estar en el mercat regulat, com per exemple fer reformes. Ho tenen totes, la catalana, com la de Berlín, com la de París, ho tenen totes. Què pot passar que hi hagi molts propietaris que per no estar en el mercat regulat facin aquestes reformes? Llavors aquests ja poden pujar. Ja estan en el mercat lliure i poden pujar el preu i acaba pujant el preu i reduint-se el volum d'habitatges accessible per a la gent amb menys recursos. Per tant, al final la llei va en contra de la redistribució de la renda, perquè el mercat, perquè hi ha persones amb més necessitats, es fa més estret, més petit i es fa més ampla el mercat per a les persones amb menys dificultats econòmiques. Efectes amb icos en el preu, és a dir, habitualment es troben efectes de petites baixades de preu al principi i només amb la part regulada del mercat. I allà termini, doncs efectes que inclús fan pujar el preu, perquè com el mercat regulat es fa més estret, el que es congela és el regulat i el no regulat acaba augmentant de preu, perquè hi ha molta demanda que es concentra en aquest mercat. I com a conseqüència de tot el que hem dit, doncs cada vegada menys habitatges i per tant menys afecta al sector regulat i aquests habitatges menys valorats. Es fan menys reformes i per tant menys valor. Això és el que hem trobat en llegint evidència científica amb altres jocs del món. Què podem fer a dia d'avui, científicament, amb les cases dades que hi ha encara en el cas català? Primera precisió és un exercici difícil. Per què? Perquè hem coincidit moltes coses en el temps i perquè no tenim les dades perfectes. A dia d'avui, per fer aquesta anàlisi. Les dades perfectes serien microdades, és a dir, dades pis a pis de l'incasol. I l'incasol no ofereix aquestes dades, ho feliç dades macro. De les dades de reduccions de preus o pujades de preus a nivell de ciutat. No et dona la dada de micro pis a pis. De què ha passat amb aquell pis? Sí, ha entrat en el mercat regulat, si s'ha fet reformes, si no, si ha baixat el preu, si no. Amb les dades macro d'incasol, evidentment, no es pot fer el mateix. Primera cosa, segona cosa, segona precisió. Perquè veieu el que seria un deciderat d'un bon estudi, necessitem més temps, evidentment. Alguns dels efectes que us he comentat triguen temps a mostrar-se. I tercera de les coses, que tenim un període de temps on han confluït moltes coses, que són difícils d'aïllar entre sí. Ens ha passat una pandèmia, i és molt difícil veure que ha passat el setembre del 2020, que depèn d'una pandèmia, i que ha passat el setembre del 2020, que depèn d'una llei de regulació de lloguers. És difícil aïllar els efectes. En aquest sentit, penseu que els efectes de la pandèmia són de molt estil. No és només la evident crisi econòmica i evident major dificultat en jugar a un habitatge, sinó que, per exemple, molts habitatges que tenien un austurístic, temporal o estructuralment, ho veurem al llarg del temps, han anat al mercat de l'habitatge, diguem-ho així, habitual, de jugar, i això, evidentment, també és un efecte que està per aquí. Tractada i a tot això és complicat, però hem fet un parer d'exercicis, que ara us mostraré la lògica i els resultats. El primer exercici és amb dades d'incasol, però les de desmacro, com us he dit, perquè no tenim dades micro. Què hem fet aquest exercici? Hi ha una tècnica que utilitzem als investigadors, que sigui una estimació indiferència, precisament això que us comentava, hi ha efectes com el Covid i de la limitació de preus. Per allargar-ho tenim una possibilitat, que és que, com sabeu la llei, no afecta a totes les poblacions catalanes, sinó que afecta només amb aquelles de demà amb detensa, de la pujada de preus. Vull mostrar les dificultats en l'investigador, perquè les veieu, si les poblacions que hi haguessin en els dos grups fossin similars, l'exercici seria més fàcil, però les poblacions són molt diferents. Les poblacions en el grup de demà amb detensa habitualment són grans ciutats, o ciutats prop de zones metropolitanes, les ciutats que no són de zona de pensa, vegades són molt petites. Tant petites, que per això veieu una segona columna, que diu municipis com les de 50 contratos, perquè molts d'aquests no arriben ni a tenir 50 contractes, els que no estan en zona de pensa. Ha sigut una manera de controlar aquest efecte. Passo a comentar resultats. Els resultats ens diuen que hi ha hagut una petita de vellada de preus, que veieu, depenent l'estimació, si en dades anuals, trimestral, si en els municipis de més a 51 estan en el entorn del 4, del 3, del 5%, que ja és el que ens diu la literatura, la petita de vellada de preus al principi, bàsicament concentrada, evidentment segur, no ho podem saber encara amb certeza, però amb el sector regulat, però una de vellada superior en l'oferta, que també és el que ens diu la literatura. Si us fixeu, encara no són números, perquè estem en el curt termini, estem en el primer any de la llei, que tot ara, tot Jorara fa l'any de la llei, però les dades són les que tenim, que sols són dels primers 9 mesos, amb el qual amb aquests primers 9 mesos hi ha d'haver temps de vellada de l'oferta, en el millor dels casos del 5, en el pitjor del 12, en les estimacions realitzades. Aquest és un primer exercici amb dades oficials, dades d'incasol, i utilitzant una tècnica que utilitzem als investigadors aquests efectes. El segon exercici és comparar Barcelona amb les dades de Tecnocasa, i aquí sí que són dades pis a pis, són dades micro. Amb les dades de Tecnocasa, perquè a la Pompeu també tenim un conveni amb Tecnocasa i tenim aquestes microdades, amb aquestes dades, amb aquestes microdades, podem comparar Madrid i Barcelona. Madrid i Barcelona podrien ser una miqueta dos germans en el mercat de l'habitatge en lloguer, perquè són els que marquen la tendència en el mercat, són els que, quan comencen una fase de creixement, els primers que comencen a créixer el preu del lloguer, i quan comencen la fase d'ajustament, doncs els primers que s'ajusten. Si us fixeu, des que va començar la llei a Catalunya, aquí tenim dades que comencen des del tercer trimestre de 2020, que és quan comença la llei, comença uns dies abans, fins al segon trimestre de 2020. I us fixeu en l'evolució del lloguer per metre quadrat a Madrid i Barcelona, que el pateixo i considerem Madrid i Barcelona germans. Per tant, mateixes tendències prèvies, que de fet les tenien aproximadament, i mercat molt similar, dos grans capitals, amb un mercat de lloguer força dinàmic. Si veieu, el preu de Madrid ha de ballar més que el preu de Barcelona. Ha passat de 14 a 55 euros al metre quadrat, a 13 a 21 en el cas de Madrid. Per tant, això és aproximadament una de ballada de gairebé el 10% en aquest any. Mentre a Barcelona, on també hi ha hagut una de ballada, ha passat de 14 a 81, a 14 a 0,6. Això és una de ballada d'un 5, d'un 6, aproximadament, per tant inferior. Què vol dir? Que, bueno, clar, hem observat de ballades de preus, però probablement aquestes de ballades de preus són de ballades que ja hauria fet el mercat igualment, inclús les hauria fet amb major grau, és el que ens diuen les dades, perquè si ho hem fet amb el germà més proper, que és Madrid, ho hauríem tingut igual. Aquestes són les dues aproximacions que hem fet. Han sortit més dades al transportal, sabeu que és idealista, per exemple. També ha parlat que l'agadocció d'oferta a Barcelona ha estat més elevada que a Madrid, que també amb dades d'oferta es pot fer. Per l'informe, aquí m'he concentrat on tenim dades i anàlisi més definits. Per tant, acabant ja, on està el problema del mercat de lloguer? Doncs el problema del mercat de lloguer és un problema d'oferta, en espacial d'oferta de lloguer social. Aquí tenim una taula on parla de quina és l'oferta de lloguer social mitjana a diversos països europeus, i quina és l'espanyola? La catalana està en els mateixos nivells de l'espanyola, no es tenen millors ni pitjors, amb els mateixos valors. Veieu que un de cada 100 habitatges, dos i mig de cada 100 habitatges, 2,5%, dos i mig de cada 100 habitatges a Espanya, són de lloguer social, mentre que la mitjana europea que la veieu a la darrera fila és de nou, de més de nou, és a dir, gairebé 4 vegades més, i en els països que hauríem de ser el nostre mirall, veieu que en els primers llocs de la taula aquests percentatges estan en l'entorn del 20, que és on hauríem d'anar. Per tant, el problema és un problema com sempre que hi ha alguna tensió en preu, sempre és un problema d'oferta, i en aquest cas en particular d'una ferta molt determinada, que no la tenim ben coberta, que és per aquests segments que passen més dificultats per aconseguir un habitatge. Quines conclusions i recomanacions? Començo per les conclusions i comento breument les recomanacions. Conclusions que la llei de l'imitació de lloguer no funciona. Que ja ho sabíem, perquè ja ho deien les experiències internacionals, i que les primeres evidències que tenim de dades en el cas català només ens diuen el mateix. El que vol dir és que moltes vegades es dissenyen polítiques amb les millors intencions del món, ningú dubta que tenim un problema habitacional per un col·lectiu de la població que té dificultats per accedir a l'habitatge, això no ho dubta ningú. Però el disseny de les polítiques és molt important. Com fer aquesta política, com dissenyar-la, quin tipus de política i com dissenyar-la és molt important. I hem de tenir molta cura, perquè quan fem un disseny hem de pensar que encara que nosaltres fem una política dissenyada o pensada per la demanda, l'oferta també està en el mercat i reaccionarà en la política. Per tant, no hem d'oblidar mai quan dissenyem una política l'oferta si dissenyem una política per la demanda i exactament el mateix ens passaria. Si dissenyessin una política per l'oferta i no tinguéssim en compte la demanda. Les dues branques potes del mercat s'han de tenir en compte. Aquella que és el nostre objectiu, que aquí està molt clar, demanda, un problema habitacional, i aquella que no perquè reaccionarà davant de la política, com és normal? Recomanacions, la primera ja l'hem dit. Centrar els esforços en generar una major oferta en lloguer i en especial en lloguer social. Jo sempre dic que soc el economista que millor conec, però no soc el millor economista que conec, com a joc de paraules fàcil. Sembla que el 2010, ja amb un report, jo ja vaig escriure això, que hi havia poc habitatge en lloguer social, Espanya i Catalunya, però si jo el vaig escriure, és perquè gent com el José García Montalvo, com la Carma Trilla, com el Michel Àngel López García, o com la Montse Pareja ja ho estaven dient. Per tant, portem més de 10 anys amb això. Si amb altres tipus de lleis no comencem a fer esforços de veritat, a solucionar el problema, i la única manera és aquesta, tindrem un problema que s'arternitzarà. Ara bé. I en relació amb això, la política de protecció oficial, evidentment, s'hauria de centrar, això no vol dir que sigui únicament de lloguer, però s'hauria de centrar en el lloguer i s'hauria de fomentar la col·laboració pública o privada. Això em permeteu que no us digui més, perquè el proper polis i brif de la càtedra haurà d'arribar a l'última. Per tant, és un spoiler perquè sapigueu de què anirà el proper polis i brif. Tractarem com podem col·laborar des del punt de vista públic i privat per generar més oferta d'habitatge en lloguer. Que de nou serà, sobretot, veure experiències de coses que es fan en altres països i dir com ho podríem aplicar aquí. Inclamentar els nivells de seguretat jurídica i eficiència del sistema judicial, protegir l'oferta i perquè hi hagi més gent disposada a posar un pis en lloguer i menys gent que ho retiri, polítiques d'incentiu a l'oferta i a la demanda, però ben dissenyades també, que al passat hi ha hagut algunes que no han estat ben dissenyades i per tant no han estat ben aprofitades, i aprofitar la conjuntura per captar el toc d'oficines i de locals comercials que podríem dedicar amb aquest lloguer social. Mirant d'espant, un altre tema de lloguers comercials ha baixat l'oferta bastant, molt, amb oficines productades del Covid i no se sap quina part ja serà estructural, és a dir, que probablement hi ha moltes oficines que no tornaran als mateixos nivells que abans i molts locals comercials que no es tornaran a llogar com el local comercial, l'únic subsector d'aquest que de veritat funciona és el logístic, aquest incrementat, inclús donant el Covid a l'oferta i la demanda, òbviament. Per tant, podríem aprofitar aquesta devallada amb l'oferta de locals comercials, oficines i de pisos turístics per tenir més oferta en lloguer tradicional. Aquestes són les nostres recomanacions bàsiques i de nou moltes gràcies als que heu estat aquí presencialment i als que esteu a casa. I a partir d'ara estem a la vostra disposició per si teniu alguna pregunta. Bon dia. Volem explicar si una mica millor com m'heu calculat la reducció de l'oferta, sobretot perquè amb les idees que tenim, el sector va donar la idea que a final del 2020 l'oferta havia crescut molt a la ciutat com a Barcelona. Fins i tot alguns portals mobiliaris deien que s'havia duplicat. Després, les dades de l'Incasol del segon trimestre també deien que estaven en màxims de contractes. Per tant, em surt una mica. Com a actiu de inversió, el mercat immobiliari continua sent el més segur i el que dona més rendibilitats. Per això tot aquestes tres factors em xoquen amb aquesta idea que s'està reduint l'oferta. I després, sobre l'evolució dels preus, veiem que en Barcelona ha baixat menys que en Madrid, però això no generarà un topall per la recuperació. A Madrid no hi haurà un creixement molt més ràpid de preus i, en canvi, això serà un topall perquè no creixin tant. Molt bé, tracto de contestar-te a tot. Primer tema de dades, dues coses. Incluso amb les dades d'Incasol, quan va ciutat a ciutat, és difendent el comportament de Barcelona, de ciutats del voltant de Barcelona, perquè és molt fàcil. De nou és aquests efectes Covid que s'ha embarregat. Barcelona, molt pis turístic. Barcelona té una importància turística, que em sembla que està de l'ordre de l'11 a 12% del PIB, però Covid, molt pis turístic, ha anat cap al mercat tradicional. Això vol dir que part de l'increment de l'oferta de Barcelona és conjuntoral, no estructural. Quan te'n vas a poblacions on no hi ha aquest aspecte, ja veus que hi ha hagut de veritat una de ballada. Per controlar això, hem fet aquest tipus d'anàlisi que, estadísticament, és complicat d'explicar, però que, bàsicament, el que tracta és allà, a l'efecte Covid, de l'efecte de la llei. I el que et diu és que segurament hi ha hagut un increment d'oferta, per exemple, en ciutats tipus de Barcelona, però que aquest increment d'oferta ha hagut amb altres coses, molt relacionades amb què hem vist les dades en el mateix moment que amb el Covid, i que quan ho tractem d'allà, ve perquè mirem el que els hi passa a les altres ciutats, ve perquè comparem ciutats que tenen llei amb ciutats que no, són extenses, amb zones no-tenses, ens adonem d'aquesta reducció de l'oferta. Si em deixo alguna cosa, m'ho dius. Per tant, crec que amb això te responc les primeres dos, que estaven molt associades. A partir d'aquí, respecte al tema de Madrid i del Tupai, però crec que la part bona de que deixem el mercat que s'ajusti i que no intervinguem el mercat és que igual que hi va haver un període de creixement de preus a 2015, a 2018, que bàsicament es concentra a 2018, Barcelona va començar a 2014. 2014 a 2018 també tinguem el període d'ajustament de preus com el tema de Madrid ara, pel volum que sigui i per l'import que sigui. No tinc clar que hi hagi un Tupai, això ens ho dirà l'evolució del mercat. Això ens ho dirà, per exemple, si tornen pisos de lloguer turístic al lloguer turístic, coses d'aquest estil. No sé si ara el Xavier vol afegir alguna cosa. El respecte a el que deies de l'inversió segura i rentable, el que sí tenim clar és que últimament amb aquestes derives cada vegada són menys segures i cada vegada són menys rentables, però no dic que no ho són. Però és que, a més a més, si tenim en compte la estructura de propietat dels pisos del país, la estructura de propietat és, com deia molt bé, està molt atomitzada. És a dir, molta aquesta estructura de propietat són gent que els seus petits estalvis els destina una part a poder-se comprar una vivenda, però a Palencada, amb un finançament associat, i que l'únic que espera és que aquesta rentabilitat que has anomenat no sigui tan rentabilitat ara, sinó que sigui una mena de pla de pensions a futur. Llavors, clar, estem dilapidant, és a dir, estem constantment escoltant els dubtes que es tindran sobre les pensions d'aquí x anys, no sabem quants, segurament jo ja no hi arribaré, potser ja no arribaré a tenir a cobrar pensions, però estem parlant d'un problema que sabem que tindrem en algun moment i per altra banda estem aplicant polítiques que precisament desincentiven que la gent pugui començar a generar aquella pensió a futura, aquelles rentes a futures, obligant-los a fer-ho com, que el que farà és, escolti, que hauré de renunciar a alguna cosa. Per tant, ull, quan diem que invertim un habitatge és segur i rentable, perquè només ens estem centrant en una petita porció molt petita del mercat, que realment es dedica a això i que funciona estrictament amb aquests paràmetres. És el que us deia abans, s'ha d'intentar arreglar el problema que tenim ara, però sense hipotegar les polítiques d'habitatge, que ens automatitem parlant de futur. Sobre els records de contractació a Barcelona durant el primer i el segon trimestre del 2021 de desincasol? Sí, és el que et deia, és a dir. Ja si et fixes, em sembla que el darrer trimestre ja parla d'una petita baixada. Pot ser estacional, també, és a dir, que tampoc li hem de donar més importància que aquesta, però jo que aquesta ha d'agut, és d'agut el fenomen que s'estava agrajant comportaments diferents i habitatges que venen d'altres llocs. I probablement, si agafessin els mateixos habitatges que hi havia en lloguer, haurien vist una petita de ballada, que és la que ens diu una miqueta l'exercici que hem fet, però com veiem molts més habitatges que han anat amb aquest mercat, perquè no tenien alternativa o han perdut la seva alternativa, per això dic que és tan important tenir les dades micro, quan abans comentava el tema d'incasol. És molt important, perquè les dades macro no ens permeten a ella aquests efectes. Una punt d'entemes d'inversió. Tampoc és meu. Ho exigia amb un article de la Carmetrilla de fer dos o tres setmanes, i deia que hem de començar pensant en l'inversió d'una manera positiva en el mercat de l'habitatge. Si no tinguessin l'inversió, no tindríem habitatges en lloguer. Tothom seria propietari, i si no tinguessin l'habitatge en lloguer, tindríem un problema greu en el mercat de l'habitatge. Per començar, perdríem 15 anys. D'evolució positiva, en tenir un mercat més equilibrat, hem d'aprofitar-te i lloguer. Per tant, repeteixo que algunament no és meu, però hem de començar perquè en el cas català, la majoria llavelleu s'ha posat el sostre de Gran Tenedor en 10 o 15. Si te'n vas a un país del centre o del nord d'Europa, el Gran Tenedor són 3.000 habitatges o milers, segur, no? Mentrestant, passo el micròfon a Catalunya Ràdio. Us plantejo un parell de preguntes. La primera, jo crec, ha quedat contestada de la Marta Casado de l'Agencia Catalana de Notícies. La primera és que no li havia quedat del tot clar com s'havia aconseguit, i ja l'afecte de la pandèmia en les dades de l'Incasol, però crec que ja el professor Ràdio ho ha contestat, però si volen fer alguna cosa més endavant. I l'altra, demana que pel que comentava en comparació amb Madrid, els preus haurien caigut més a Barcelona si no s'hagués aplicat la llei de contenció de preus? Creu que haguéssim caigut més? Molt bé, això és economia ficció. Perquè mai podem saber el que hauria passat, si no, aquests exercicis que fem estadístics de tallar les coses és per tractar d'aproximar-nos amb aquest contrafactual. És com li diem els investigadors, en aquesta realitat paral·lela, de veure què hauria passat si. Lo que ens diuen les dades de Madrid és que sembla que sí, però caldria tractar de nou de tenir microdades de Barcelona i de Madrid i veure aquest efecte. Com a mínim, ens sembla que ens diuen les dades és que no podem dir que l'efecte de vellada de preu és d'agut a l'invitació de la llei, perquè si ha hagut de vellada de preus amb altres jocs no sembla que es pugui dir que és per això. Sí, jo volia també una mica de resposta a la ciència ficció. Poseu, augmentar el nivell de seguretat jurídica i també canvis en el disseny de polítiques que incentivin l'oferta i la demanda. Podries suggerir possibilitats en aquests dos camps? Sí, sobretot amb el segon. Hi ha moltes polítiques d'ajuts. De fet, hi ha algunes en vigor, però molt reduïdes en la part de demanda que té més programàtica habitacional. L'Agencia de l'Avitatge de Catalunya en dona algunes, el Ministeri en dona unes altres. Podríem fer polítiques d'incentius a l'oferta o a la demanda, que vol dir polítiques de reducció d'impostos, amb els dos casos, a l'oferta o a la demanda, únicament que, com sembla, s'ha de vigilar molt el disseny de les polítiques. S'ha de pensar molt bé com dissenyar-les, però hi ha instruments que funcionen i s'en fan. Sembla que és Portugal que no fa gaire a fer una política d'incentius a l'oferta o a la demanda per a habitatges en lloguer. I aquí, inclús, s'ha anat parlant en algun moment. Ha sortit a premsa aquesta possibilitat en el darrer any. Ara no es parla tant, però fa uns mesos es parlava. Semblava que, per exemple, el PSOE apostava per aquesta via. Farà un temps, va sortir a premsa. Són possibilitats que cal mirar, que el dissenyar-les bé, que detectar molt bé el moment. Les polítiques econòmiques també és molt important. El moment, una mateixa política en dos moments diferents, pot funcionar en un moment i en un altre no. Per tant, també s'ha de mirar el moment en el qual es posa la política. I en termes de seguretat jurídica, per exemple, aquesta llei d'emergència habitacional que el Parlament català està debatent ara i que primer va haver-hi com un decret, perquè era decret, precisament el Constitucional va dir que no s'havia de portar a terme, ara es vol reconstruir a llei. Aquest decret intueix, per exemple, la paraula ocupació amb salvatats, però la paraula ocupació com un motiu que alinea, en el mateix nivell, les persones amb dificultats. La emergència habitacional es relaciona amb l'ocupació. La paraula ocupació jo crec que és una paraula que no dona seguretat jurídica amb un inversor. I jo crec que això no vol dir que no hem de tractar les ocupacions i que n'hi ha ocupacions molt diferents i de molt estil molt diferents, però això mereix una llei a part, una llei integral d'ocupacions i no barrejar conceptes, per exemple. He rebut una altra pregunta a través del número de telèfon que teniu a la web des d'on estem retransmetent l'estrímic. No es pot dir quin periodista és i quin mitjà, perquè no s'identifica, però, bueno, la pregunta és com es preveu que afecti en el mercat la necessitat de rehabilitació d'un part d'habitatges antics i amb l'arribada de fons europeus amb l'actual limitació de rendes? Comencem. A veure, el segment de la rehabilitació és un segment que està extremament condicionat precisament per la estructura de propietat principalment horizontal que tenim en aquest país. Per tant, o s'encaren aquestes polítiques a nivell de rehabilitació molt més globals, o si no, al final el pes majoritari de la capacitat rehabilitadora està, la capacitat de la voluntat rehabilitadora recauen les comunitats de propietaris. Des d'aquest punt de vista s'haurien de fer plans molt més diàcims integrals, tant de barri com de districte, fer una mica perquè, si no, ens passarà per davant, aquests fons que l'Unió Europea estan disposats a donar, perquè, a més a més, estem davant d'un part d'habitatges altament envellits. Els fons habitatges on la mitja té més de 50, 60 anys i, per tant, aquest és un tema que s'ha d'afrontar ja, des d'ahir, perquè fa massa temps, malauradament, que se'n parla, però que no s'hi ha fet molt, a part de la rehabilitació, la casuística de la rehabilitació és enorme. El que no podem fer és anar fent lleis que t'encorsetin i que, per una banda, t'estiguin incentivant a fer una cosa, i per l'altra banda, t'estiguin apretant els botons amb excepció de reglamentació, psicodi tècnics aplicats, és a dir, quan tu rehabilites, l'experiència ens diu que una la serà molt més flexible i la flexibilitat s'aconsegueix sense fer, o permetent, petites modificacions, certes muslinances municipals, legislacions tècniques, etcètera, perquè si no, volem fer una cosa, però a l'altra mà tindrem una càrrega molt gran que no ens ho permetrà fer. Fegeixo dos detalls, detalliu. Per mi, el mercat de l'habitatge ha d'aprofitar els fons europeus, el sector de la construcció li ha de facilitar els fons europeus i han sortit aquí, en els dos eixos. Haurien de ser regabilitació i lloguer social. Són els dos eixos amb els quals s'hauria d'aprofitar els fons europeus en el sector de la construcció, i això vol dir, facilitar com se'ns ha dit, aquesta possibilitat. Segons, com sempre m'agrada donar lectura, per si voleu llegir, hi ha un número de la revista d'Economia de Catalunya de fa molt poc, aquest 2021, que es parla dels Fons Next Generation de coses que es poden fer, hi ha un capítol dedicat al sector de la construcció que jo hi participo, juntament amb el José García Montalvo i a marcar la sala, per si voleu llegir, perquè s'han parlat d'aquests temes. I dos, el mateix CTS, el Conseller de Treball d'Economia i Social, ha tret un número on hi ha possibilitats d'atendre aquesta emergència de l'habitatge habitacional amb diferents possibilitats, com aquestes de polítiques d'incentius que ens preguntaven, o com aquesta d'utilitzar la rehabilitació, la llei de barris, per tenir més habitatges en lloguer. Una altra pregunta que m'ha arribat és, la llei de contenció de rentes ha estat recorreguda davant del Tribunal Constitucional. Pot ser que hi hagi oferta retinguda a l'espera de la resolució d'aquest? Realment creiem que sí, sí que n'hi ha d'oferta retinguda. El que passa és que, normalment, el diner té relativament pressa. La gent, els inversors, els que generen activitat, no els agrada tenir els seus recursos paralitzats gaire temps. Per tant, si, mentre aquesta oferta retinguda no surt o no es visualitza un horitzó temporal relativament curt, quan passa una oportunitat amb una altra ciutat, amb un altre país, amb una altra comunitat, els inversors l'agafen. Per tant, des d'aquest punt de vista, segurament hi ha oferta retinguda a l'espera de veure com evoluciona la tramitació de la llei. El que no sabríem dir, crec que és quantificar la quantitat d'habitatge retingut en aquest sentit. Molt complicat, que quantificar ara tota punta. És el mateix argument que hem utilitzat tota l'estona. És l'argument de l'inversor, veient què pot fer. Primer deixa de mantenir, pensa si vendrà o no. Possiblement hi haurà algun inversor que estan en aquest punt, esperant més notícies, esperant també la llei espanyola que ha de sortir. A partir d'aquí, vendrà una decisió més definitiva, però no podem saber quin és el volum d'això. La Rosa Salvador de la Vanguardia, voldria saber, així com ha dit les experiències de països on han implantat el control d'habitatges, si hi ha països que l'han aixecat i quines han estat les conseqüències? Sí, moltes d'aquestes experiències són de països que han tingut durant un temps l'alimentació de lloguers. Quan s'ha aixecat, en alguns casos, el que ha passat és que ens hem trobat un mercat més estret, el menjoferta, per tant, que ha trigat temps a normalitzar-se, i amb un mercat que tenia dos franges de preus ben diferenciades, com hem dit, la del mercat regulat i la del no regulat, dos mercats ben diferenciats, el regulat i el no regulat, han amplitud i en condicions habitatge, i en valor d'aquests habitatges, i que ha trigat un temps a normalitzar-se. En final, el mercat normalitza i tothom acaba en el mateix sac, per dir-ho d'alguna manera, però ens ha calgut un temps que no ens hauria calgut en absència d'aquest llei, perquè el mercat s'acabi d'ajustar i s'acabi de tornar a fer un mercat únic, per dir-ho d'alguna manera. Mireu, mitjans, efectes negatius d'aquest llei, limitant, per exemple, els controls de renda en el invent o algun tipus d'habitatges, que s'ha parlat de locals comercials, rehabilitats o rehabilitacions d'oficines. O sigui, circunscrivint els controls de renda per diferents circumstàncies, potser de nou part. Sí, és molt complicat perquè sempre que poses una normativa, poses en el fons una via legítima perquè l'oferta aprengui les seves decisions i per tractar d'habitar sempre aquest sector regulat i per tenir vies alternatives. L'experiència és que jo crec que la via de... tots sabem per què fem això, perquè tenim uns juguers que han crescut durant uns anys, molt, sobretot perquè la capacitat de pagament és reduïda, és a dir, que han crescut més durant aquests anys els juguers que els sou, o millor estem atacant el punt que no toca. També deixo aquesta reflexió. I l'experiència és que quan tu limites preus, el mercat sempre reacciona, el mercat sempre l'imita oferta i ho facis com ho facis, acabaràs tenint algun tipus de problema. De fet, aquesta llei ja no és una llei de l'imitació de rendes de primera generació. És com una tercera generació de l'agisla d'aquesta manera. Les primeres directament congelaven tot el mercat. Sabeu aquí, per exemple, donant el franquisme es va fer, i a molts altres països. Quan es va veure que això no funcionava, vinga, tractem de que no siguin tots els habitatges. Si fas una reforma no ho fem. I veiem, per exemple, l'Everlink continua sense funcionar, perquè llavors tens dos mercats i al tothom marxa el mercat no regulat. És molt complicat. És millor si tens un problema de que hi ha un col·lectiu de gent que no pot accedir al mercat de l'habitatge, li has de proveir tu com a sector públic i no has de deixar aquesta responsabilitat en mans dels actos privats. Jo crec que és el missatge. El missatge és que això és una responsabilitat pública que des del punt de vista dels actos públics no s'ha fet durant molt de temps. És de molts governs. Un dia s'ha de començar a posar solució des del punt de vista dels actos públics amb aquest problema. M'ha arribat una altra pregunta, mentre estan. És la següent. En algun dels mercats estudiats, suposo que refereix a mercats internacionals, a l'Everlink, a Estucol, etcètera, la limitació de rendes ha anat acompanyada d'una disminució en la tributació, per exemple, a Libi o a altres impostos? No és habitual, són lleis separades. Jo conec i no. Hi ha polítiques, de canvis impositius, evidentment, però normalment no són dos polítiques que han vingut acompanyades, per exemple. O si ha passat, ha passat perquè ho alinees amb algun aspecte d'aquesta limitació de rendes, per exemple. Si fas una reforma, llavors sí que tributaràs menys i bicoses d'aquest estil, però no és pròpiament per la política. Perdó. Abans no m'he presentat, sóc mai tevoada dels serveis informatius de Ràdio Nacional. Li volia preguntar pel futur, és molt complicat, no? És a dir, mentre s'està tramitant una regulació a nivell estatal, vostès manifesten que no donarà els resultats esperats i es basaran en els seus anàlisis científics, com diuen vostès, anàlisis en relació a altres països, i al mateix temps se sap que la construcció d'habitats, que siguin de llogueu de compra, tarda 10 anys mínim en poder-se posar al mercat, o això com a mínim és el que diuen les administracions. Aleshores, quina és la possible solució a curt termini per tenir un efecte positiu? Què creu amb vostès que es podria fer? Tot i que les recomanacions que vostès han donat fins ara no apuntarien a una solució immediata. Jo només faré, d'inici, amb això que has dit, del període de maduració. El període de maduració de l'habitatge, mínim són 3 anys, des de l'activitat privada. Estic d'acord que des de l'acció pública això s'allarga fins als 8, 10, 12, o i en alguns casos encara s'esperen. Per tant, nosaltres quan sempre diem de la col·laboració públic privada, precisament volem incidir en això. Al final, els que tenim l'experiència, el que estem dia a dia, els que tenim la màquina productiva, que des d'aquest punt de vista són més eficients, perquè exclusivament ens dediquem a això i ho hem fet durant molts anys, ho posem a disposició. Aleshores, a futur, precisament el que diem és una cosa és com podem minimitzar la situació d'emergència habitació en el que hi ha ara. Nosaltres ho hem dit moltes vegades. Jo crec que s'hauria més de posar el foco en l'objecte i no en el subjecte, els pisos, l'origen dels pisos, si són per actuacions hipotecàries, debans, etcètera, que no pasen el subjecte, la persona que té aquell habitatge. Però, si no, com ha dit molt el Josep Maria, si no ens hi posem ja amb col·laboracions públics privades, a l'àrea metropolitana, perquè deus fer una idea, hi ha sol, en mans d'ici municipals, en mans del sector públic, per construir un 75.000 habitatges. És qüestió de posar-s'hi. I abans ha sortit, però no s'ha acabat de dir, i és qüestió d'invertir els recursos per part de l'administració. Si comparem els recursos que es destinen a polítiques d'habitatge, i els comparem, tothom diu que és un sector essencial, com pot ser la salut o com pot ser l'educació, si comparem les partides pressupostàries d'aquestes tres grans potes d'activitat d'aquest país, estem en el sector d'habitatge anys i un. Per tant, legislar sense vocari i recursos, doncs no conec cap país que ho pugui fer. En primer lloc, jo sí que no és molt mainstream, però els problemes crec que el primer que s'ha de fer és solucionar-los, encara que sigui d'aquí 10 anys. Si Viena hagués pensat com nosaltres, m'entendrien el mercat de l'habitatge que tenen ara, que és l'exemple que utilitzem tots d'on volem anar. I això és una cosa que van començar fa dècades. Per tant, el primer... Reitero i sé que sóc molt passat amb això, anem cap a l'habitatge de lloguer social. És veritat que no és una solució per la invinent. No, en el proper any amb això no ho solucionem, necessitem uns anys. Amb 10 anys podríem tenir el mercat bastant millor de com el tenim ara, si ens hi posem ja. Com s'ha dit aquí i també d'una xifra per això, el pressupost que dedica al set o públic en general, català, l'espanyol, les polítiques d'habitatge, és d'un terç de la mitjana europea. També n'hi ha xifres d'això. Per tant, no és una política molt ben tractada pel set o públic, que té altres prioritats fins ara. I anem cap a la teva pregunta. El que podem tractar és en el camí d'aquests 10 anys tractada per liar, tractada a millorar el mercat i d'altres vies. Com us he dit, a la millor, hi ha habitatges ara que encara a Barcelona n'hi ha pocs, però fora l'area metropolitana n'hi ha uns quants que estan buits? A la millor, alguna política d'incentius que aquests habitatges buits es dediquin al lloguer social o lloguer privat, també perquè es necessita mercat de lloguer privat, ampliar-lo, doncs és una política que es podria fer com una possibilitat. Hem parlat de les polítiques d'incentius a l'ofer de la demanda, reforçar molt el pressupost d'aquestes polítiques de demanda. Si veieu l'agència catalana d'habitatge fa uns ajuts a la demanda, tenen un pressupost molt graduït, m'expliquen a vegades com funcionen i de descartar gent que saben que ho necessiten per això, perquè tenen un pressupost limitat, polítiques d'oferta per donar asseguretats a que habitatges es costrueixin i es dediquin al lloguer, és a dir, tenim vies perquè en el curt termini millorem. Tenen vies i n'hi han de més. Però el que hem de no perdre mai és el focus i anar cap a la política que ens soluciona això d'aquí a 10 o 15 anys. Vinga, mentre tant anem a paliar una miqueta la situació del mercat. Si no hi ha més preguntes aquí a la sala, per part dels periodistes que estan connectats online, no n'he rebut cap més. És un plaer. Moltes gràcies a tots per haver vingut. Perfecte. Merci a vostès. Gràcies a tothom per la vostra presència i de nou hem vingut a la Pompeu.